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周永坤

弘扬以“人的自由和解放”为鹄的之马克思主义,践行法治,伸张正义。

 
 
 

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苏州大学王健法学院教授

法学教授,世界公民的“真话坊”

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小产权房变“棚”与罗马的拟诉弃权  

2013-02-27 12:02:29|  分类: 制度史 |  标签: |举报 |字号 订阅

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法院不顾法律的基本原则对所谓的小产权房下手,明明一级政府部门下发的产权证书被判无效;明明是自由意志结果,明明是已经生效并履行达十年之久的合同被判无效。与此同时,许多已经建成的房屋被政府强制拆毁。在一个资源缺乏的社会,这实在令人痛心。这些都表明,一个产权不明晰的社会,它的交易成本有多大。它的成本不仅是交易双方的,也包括公民信誉与政府公共信誉的流失。从法律的角度来说,它打击的是法律权威。小产权房的历史再次证明了科斯定理的正确性:产权明晰能最小化交易成本。

然而,人是最具有创造力的,追求利润的强大驱力总是催生无数新奇的办法,使政府防不胜防。例如当年的小岗人就想出了早在千年之前就在印度通行的办法——土地承包,以替代奴役人的人民公社。

今天,所谓小产权房的发源地北京又生出了一个新的不知是称为“房”还是“棚”的东西。请看:

“您可以先交2万元订金,等4月份房子完工后再决定买不买。”华来时代公司的销售小姐对一对夫妇说。交易对象既不是普通的商品房,也不是刚刚被封杀的小产权房,而是农村种菜的温室大棚。不过这个温室大棚颇为特殊:大棚面积208平方米,可以用来种农作物。但在168平米的温室里面,可以盖3间小房。房前还有小小的庭院。大棚的每间温室都有水、电、沼气、路、排水入户。

买卖双方签署的也不是购房合同,而是土地承包合同,租期为200841日至2038331日,共30年。租金包括建温室大棚和里面房屋的建设费128000元,每年1800元的土地承包费及水电路管理费。

温室大棚房建在北京昌平区小汤山镇讲礼村,共6列,每列15间,总计共90间。大棚的真正老板是五洲庄园有限公司,它本身是讲礼村集体所有的企业。据五洲庄园项目的销售小姐说,五洲庄园的大棚房严格控制在国家规定的大棚标准以内,只有一层房子,房顶必须罩上遮光罩,而且房顶限高在4.5米以下。《居民租大棚住》,《报刊文摘》200837日。 

很明显,这是对政府打击小产权房政策的聪明的回应。这使我想起了罗马的法律拟制。按照罗马法,罗马的土地是禁止买卖的。但是,禁止买卖土地无疑使土地无法实现其最大价值。聪明的罗马人想出了“拟制”的办法。土地买卖不行,通过打官司转移所有权是可能的。因此,土地买卖的双方就变成了诉讼的双方:双方假装打官司。买方说土地是他的,卖方承认败诉,于是就可以土地过户了。政府也是知道的,但是大家心照不宣。这就是法律拟制,叫“拟诉弃权”。

现在,农民的土地不准造房,有一万个理由,比如说,吃饭问题。但是,一到政府手里就可以造房卖了,能说服得了谁?明明是只准州官放火,不许百姓点灯。这个问题的解决在于,农村土地完全进入市场,政府管理不是按照土地的“身份”,而是区分土地的用途,严格控制农用地变为工业用地。政府批准转变为工业用地的土地增值部分,由土地所有人与国家分享。

现在大家都在说解放思想,我期望这次解放思想的目标之一是解决农村土地所有制问题。实现中国进入现代社会的最后障碍。不要光说不练。

原文载于我的法律博客:http://guyan.fyfz.cn/,发表时间:2008-3-7 164900   

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